Los fondos mueven el 61% del mercado inmobiliario español que crece un 8%

El último informe de BNP Paribas Real Estate en España, “At a Glance T4 2018”, destaca el interés de los inversores por el inmobiliario español ha situado al año 2018 como el de mayor actividad de la década. El volumen de inversión acumulado anual ha alcanzado los 11.630 millones de euros, lo que supone un incremento del 8% sobre el 2017.

Si a este volumen le añadimos las operaciones corporativas con subyacente inmobiliario, el volumen se aproxima los 19.000 millones de euros. En el cuarto trimestre del año, el volumen de inversión directa en activos inmobiliarios -oficinas, naves logísticas, hoteles, retail y portfolios residenciales- ha alcanzado un total de 3.700 millones de euros. Si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, se observa un crecimiento del 58%.

El buen momento por el que pasan los fundamentales del mercado, con niveles de ocupación en máximos y las rentas estabilizadas o en fase de expansión en los mercados más consolidados, unido al exceso de capital y las pocas alternativas que ofrecen otros productos financieros, han propiciado una actividad “frenética” en el mercado de inversión.

Por tipología de activos, el retail ha sido el gran protagonista del año. El volumen invertido en activos comerciales durante 2018 se ha situado en 4.280 millones de euros, lo que supone un 23% más que la registrada en 2017.

Durante el cuarto trimestre, la inversión ha alcanzado los 1.260 millones de euros, por lo que este sector ha alcanzado una cuota de mercado trimestral de 35%. La operación de mayor volumen del último trimestre del año ha sido la compra del portfolio de tres centros comerciales –Max Center, Gran Casa y Valle Real- por parte de Sonae Sierra y Perter Varbacka por un total de 485 millones de euros. Por otro lado, la demanda de los inversores por el retail de calle (high street) continúa siendo muy elevada, ya que lo consideran un producto muy estable. Asimismo, se observa un elevado interés de suelo para el desarrollo de parques de medianas, ante la escasez de oferta de esta tipología de activo.

Las rentabilidades continúan en niveles de 3,00% para locales prime; de entre 5,00% y 5,25% para los centros comerciales prime y de 5,75% para los parques de medianas prime. En cuanto al mercado de oficinas, el volumen de inversión registrado del cuarto trimestre ha ascendido hasta 986 millones de euros y el acumulado anual ha alcanzado los 2.228 millones de euros. Esto supone un ligero descenso anual del 4%.

La escasez de producto en venta ha hecho que se hayan materializado muchas menos operaciones en 2018 que en 2017. La rentabilidad prime del mercado de oficinas se ha mantenido en el 3,25% en Madrid y en 3,50% en Barcelona. El mercado logístico mantiene el interés de los inversores. El incremento del comercio electrónico y el buen momento del consumo y de la economía han lanzado la inversión en esta tipología de activos.

El volumen de inversión registrado en el cuarto trimestre del año ha sido de 400 millones de euros, mientras que la cifra total acumulada del año marca un nuevo récord de inversión, 1.300 millones de euros, lo que supone un 30% más que en 2017. La escasez de producto, unido a la elevada presión inversora se está traduciendo en un ajuste de las rentabilidades considerable, lo que ha situado la yield prime en el mercado logístico en 5,30% en el cuarto trimestre 2018. Los fondos de inversión han seguido siendo los grandes protagonistas del mercado, al representar el 61% del total del volumen transaccionado en 2018.

 Las SOCIMIs han estado muy presentes en el mercado de inversión, tanto desde el lado del comprador o vendedor como en las principales transacciones de suelo para desarrollar nuevo producto. Finalmente, se destaca la presencia de los “family office” (inversores privados) con adquisiciones de generalmente por volúmenes inferiores a 50 millones de euros.

Las inversiones alternativas han continuado en el punto de mira de los inversores, principalmente atraídos por residencias de estudiantes, clínicas y residencias de la tercera edad. El volumen acumulado en esta tipología de activos ha alcanzado los 600 millones de euros en 2018. BNP Paribas Real Estate estima que 2019 mantendrá la inercia del buen momento en el cual se encuentra el mercado de inversión español.