Los chollos de compra para las inmobiliarias se han terminado

Susana Felpeto y Sandra Fernández, Departamento de Renta Variable de atl Capital

Antes de la reciente crisis, el sector de real estate era uno de los más importantes en nuestra economía, con una representación relevante en Bolsa. Con el inicio de la crisis, el peso del sector prácticamente desapareció. Su presencia ha vuelto al parqué español desde hace un par de años, aunque con una forma jurídica diferente, las Socimis.

En los últimos años, hemos visto una recuperación de los precios, sobre todo en las zonas premium, y una recuperación paulatina de la ocupación en oficinas, centros comerciales, etc.

Gran parte de las Socimis se beneficiaron de los bajos precios de hace unos años para crear carteras que aportan buena rentabilidad, pero la pregunta es, ¿van a poder seguir realizando adquisiciones de activos con la posibilidad de mantener los márgenes?

Este año, han seguido saliendo a Bolsa nuevas Socimis (en el MAB) y, al mismo tiempo, estamos viendo operaciones corporativas en los valores más grandes por capitalización, característica de mercados con cierta madurez.

En nuestro índice, el sector pesa algo menos de un 2%. En el MAB hay actualmente listadas 51 Socimis, y en el mercado continuo tenemos 15 valores cotizando:

Hispania: El fondo Blackstone, que hasta ahora controla el 16.56% de Hispania, había lanzado una opa sobre el 100% de la compañía a 17.45 euros/acc. El viernes 22 de junio, ha comunicado a la CNMV que sube el precio de la oferta a 18.25 euros/acc, lo que supone una prima sobre el NAV del 15%. A este precio nuestra recomendación es acudir a la opa

El interés de Blackstone por Hispania se debe la diversificación de sus activos:
•Un 63% de en hoteles en España, y con el turismo en máximos.
•Un 26% en oficinas, de las que el 80% están en Madrid y un 19% en Barcelona.
•Un 11% de residencial, con exposición sólo en Madrid y Barcelona.

Colonial posee el 86.8% de Axiare, tras haber lanzado una opa en febrero de este año. El 77% de los activos de Axiare están situados en Madrid, siendo más del 70% oficinas. Con esta adquisición Colonial, que estaba muy expuesta en Paris y Barcelona, obtiene una diversificación geográfica más equilibrada.

Merlin Properties cuenta con una cartera bien diversificada, un 46% de los activos son oficinas, un 21% en zonas premium, un 15% en centros comerciales y un 6% en logística.

En el caso de Merlin, los resultados del primer trimestre de 2018 mostraron debilidad en la capacidad de mejora de ocupación y en las rentas netas, por lo que resulta difícil justificar que, en la cotización actual, se esté pagando una prima sobre NAV. Aprovecharíamos los precios actuales, que vuelven a estar cerca de máximos, para reducir exposición, y pondríamos un stop en niveles de 12 euros.

Metrovacesa: De momento, no tomaríamos posición en este valor. Fue admitido a Bolsa el 6 de febrero de este año y solo un 20.67% es capital flotante y la estructura de capital es la siguiente:

El sector inmobiliario se caracteriza por una gran volatilidad y existen muchas diferencias entre las distintas compañías, tanto en los PER como en la rentabilidad.

Actualmente no tendríamos exposición al sector,  pero si tuviéramos que seleccionar algún valor sería Colonial, siempre que la cotización esté por encima de los 9,5 euros.