Las grandes diferencias entre el TIN y la TAE en una hipoteca a tipo fijo

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Las hipotecas a tipo fijo están de moda ante la previsible subida de los intereses que ya se están produciendo en economías como la estadounidense. Los bancos luchan por ofrecer los productos más competitivos, pero, cuidado, fíjese en la TAE y no en el TIN que se usa como gancho comercial.
Hipotecas a tipo fijo con un Tipo de Interés Nominal (TIN) en torno al 2% atraen a los futuros hipotecados, pero la realidad es que estos productos están más cerca de costes superiores al 3% anual o, incluso, al 4%, cuando lo que se mira es la TAE (Tasa Anual Equivalente). Ambas, TIN y TAE son legales y están recogidas en el Banco de España, aunque en el caso de la primera puede no reflejar siquiera el coste anual.
Según explican desde BBVA, el Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago por el dinero prestado, e indica el tanto por ciento que recibe el banco por ceder el dinero o que percibe el ahorrador por depositarlo en el banco. Aunque como estamos hablando de hipotecas, tomaremos solo la primera acepción. En el caso de un tipo variable, el TIN se calcularía sumando al euríbor el diferencial que establezca el banco sin tener nada más en cuenta. Una simple suma.
El TIN no tiene en cuenta ningún tipo de gasto asociado a la operación, únicamente es el interés que se ha acordado con la entidad financiera para la operación. A diferencia de la TAE, el TIN no tiene por qué ser anual.
Por su parte, la Tasa Anual Equivalente (TAE) recoge el coste real que finalmente pagará el cliente por la hipoteca. En BBVA, explica que se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), las comisiones bancarias por cancelación o amortización, y los gastos de la operación. Además, habrá que tener en cuenta si hay otros gastos como, por ejemplo, la comisión de apertura.
Eso sí, la TAE no refleja gastos de notario, o los que pueda evitar en uso de las facultades del contrato; gastos que han de abonarse a terceros, o gastos por seguros u otros productos vinculados al crédito.

Ejemplos de TIN y TAE en créditos hipotecarios fijos a 20 años

Openbank
-TIN: 2,00% (TAE: 2,29%) a 20 años a tipo fijo.
Bankia
2,25% TIN hasta 20 años (TAE 2,74%)
Bankinter
Plazo 20 años: TIN de 2,15% (TAE 3,08%)
Liberbank
Plazo 20 años: 1,90% (TAE 3,16%)
Banco Santander
De 20 a 25 años: 2,50% TIN (3,50% TAE).
Abanca
2,39% para un plazo de 20 años (TAE 4,23%)
Caixabank
2,35% TIN a 20 años (TAE 3,55%)