Las 7 claves de la vivienda para 2018

Las perspectivas de la evolución del mercado inmobiliario en España para los próximos trimestres siguen siendo positivas, según el informe de mayo elaborado por BBVA Research. La revisión al alza de la economía llevada a cabo recientemente por esta entidad financiera será favorable para un sector que va dejando atrás los niveles mínimos alcanzados durante la crisis.

1- Compraventa de 570.000 viviendas. Después de varios trimestres consecutivos de crecimiento relativamente elevados, y dejando atrás los efectos base derivados de los reducidos niveles alcanzados durante la crisis, se espera que en 2018 la venta de viviendas muestre un crecimiento algo más moderado, que se situaría en torno al 7%. Esto supondría la compra de unas 570.000 viviendas, frente a las 530.000 de 2017.

Con ello, el efecto base derivado de los bajos niveles que alcanzó la venta de viviendas durante la crisis va desapareciendo, lo que supone una evolución más normalizada del mercado. El sector continuará poniendo en marcha nuevos proyectos residenciales para dar respuesta a la demanda de vivienda nueva. El apetito de la demanda por la vivienda nueva existe y las nuevas promociones despiertan el interés de las familias, sobre todo en las grandes ciudades. En general, los compradores que se decantan por esta vía son aquellos que cuentan con una vivienda, en propiedad o en régimen de arrendamiento, y tienen deseo de pasar a otra que se ajuste mejor a sus necesidades o a sus gustos. Buena parte de ellos son demandantes que adquirieron en la época del boom y que, por cuestiones presupuestarias, tuvieron que acceder a una tipología o ubicación determinada y que, tras salvar la crisis económica, han decidido cambiar de vivienda: es la conocida como demanda de reposición.

2.-Vivienda nueva remontando. De este modo, se espera que 2018 vuelva a ser un buen año para el segmento residencial del sector de la construcción y se prevé que el año concluirá con la firma de unos 93.000 visados, alrededor del 15% más que en el pasado año. En este contexto, se estima que el precio de la vivienda seguirá mostrando la tendencia de crecimiento de los últimos trimestres.

3.- Subida de precios del 5%. Así, se espera que en el conjunto del año la vivienda se revalorice en torno al 5,0% respecto al año anterior, según los datos del Ministerio de Fomento. Tras ello se encuentran tanto el crecimiento de la demanda como la reducción del inventario. Aunque cada vez se finalizan más viviendas, las nuevas son todavía relativamente escasas y tan sólo suponen poco más del 10% del total de viviendas vendidas.

4.- Comportamiento muy heterogéneo por regiones. La extensión de la recuperación económica hacia áreas geográficas que habían quedado algo rezagadas favorecerá al mercado inmobiliario. Se trata de un fenómeno que comenzó a apreciarse en 2017, cuando Castilla-La Mancha y Cantabria lideraron los crecimientos de las ventas residenciales, y que, seguramente, volverá a observarse en 2018: regiones donde no ha destacado el sector podrían liderar su crecimiento, en gran medida, como consecuencia de un efecto base, ya que se trata de regiones donde el mercado muestra niveles especialmente bajos.

5.- La segunda residencia también se recupera. Durante 2018 habrá que seguir con atención la evolución de la compra de segundas residencias que, como se ha visto a lo largo del informe, ha experimentado un avance significativo en 2017 tras varios años de retroceso. La consolidación de la recuperación económica podría seguir siendo favorable para este segmento de demanda. Además, la mejora de la economía global es una buena noticia para la demanda extranjera, lo que facilita que en 2018 mantenga el buen tono exhibido en los últimos años. Ambos aspectos favorecerán a las regiones más expuestas a la compra viviendas secundarias y a la demanda foránea.

6.- Tipos de interés, bajos. Por otro lado, en torno a la política monetaria no se prevén grandes variaciones respecto a lo contemplado hace tres meses. Se espera que, poco a poco, el Banco Central Europeo cambie gradualmente el tono de la política monetaria, lo que derivará en futuras subidas de tipos de interés, que no se vislumbran hasta el próximo año y que, en principio, se producirán de manera paulatina, lo que mantendrá los tipos en niveles relativamente bajos en el escenario de previsión. De este modo se espera que el mercado siga beneficiándose de los bajos tipos de interés, no sólo porque den lugar a unas condiciones de financiación más atractivas, sino porque algunos hogares seguirán buscando en la vivienda la rentabilidad que no les brindan otros activos de inversión.

7.- Riesgos. Pero el escenario no está exento de riesgos. Entre ellos destaca, por un lado, un incremento de la incertidumbre de la política económica nacional. Por otro, la posibilidad de que aumentos repentinos y significativos de los precios den lugar a cambios en el patrón de salida de las políticas monetarias del BCE, algo negativo para la economía española que todavía cuenta con elevados niveles de endeudamiento y donde la sensibilidad al aumento de tipos es elevada.