Razones para descartar que vivamos otra burbuja inmobiliaria

Beatriz Pérez Galdón

Hoy por hoy, la vivienda continúa siendo uno de los mejores activos donde conseguir rentabilidad. “Es la única opción, junto con la Bolsa, que puede batir la inflación y ayudar a los inversores a mantener su poder adquisitivo en el tiempo”, explica Jesús Amador, analista financiero y de mercado de Bankinter.

El experto destaca los últimos datos publicados por el Banco de España, en donde se recoge una rentabilidad media anual bruta del 4,1% en las casas que han sido adquiridas para después alquilar. El resultado supera con creces al mejor depósito del mercado y a la renta fija, que incluso presenta rendimientos negativos en el medio y corto plazo.

Las ganancias a través de la vivienda pueden ser incluso mayores si se tiene en cuenta la revalorización del inmueble. Así, y según cálculos de Idealista, la rentabilidad llegó al 7,8% en el primer trimestre de 2018. La web especializada llega al resultado dividiendo el precio del alquiler que solicitan los propietarios registrados por el de venta.

Para Amador, la situación actual en el mercado de la vivienda es “la mejor de la última década”. Bankinter calcula un crecimiento del 13% en la compra-venta durante este año, y que el 80% de las transacciones se refieran a segunda mano. “La obra nueva va a ganar atractivo y se puede llegar a las 100.000 unidades vendidas, una cifra que no se veía en los últimos cinco años”, explica.

La tendencia parece que continuará en el mismo sentido, ya que se apoya en un ciclo económico positivo; una sólida demanda extranjera; unas condiciones de financiación atractivas, con los tipos de interés en mínimos históricos, y en el aliciente como inversión antes señalado. “Muchas promotoras han salido a Bolsa con planes muy ambiciosos”, opina el experto de Bankinter. Entre las empresas cotizadas, destaca Merlin Properties como favorita.

A pesar de este boom, Jesús Amador comenta que “el alza de los precios no implica que se esté dando una burbuja inmobiliaria. Estamos en niveles significativamente inferiores a la precrisis”, dice. En el primer trimestre, el coste de la vivienda por metro cuadrado fue de 1.560 euros; en el mismo periodo de 2008 se alcanzó los 2.100 euros. Amador prevé una ralentización del crecimiento de los precios tanto en la venta como en alquiler a partir de 2019.

Otro factor que descarta una burbuja es la situación en la financiación. “Se están concediendo unos 300.000 préstamos anuales, cuantía que está incluso por debajo de 2011, cuando la recesión había mostrado su peor cara”, apunta el analista. En 2017, un tercio de la compra se hizo sin ningún crédito. “Hay más liquidez y las familias y entidades están menos apalancadas; el importe medio de la hipoteca llega a los 123.000 euros”, añade.

En cuanto al esfuerzo financiero, sigue siendo alto, pero en menor término. Un hipotecado debe dedicar el 35% de su renta anual a pagar el crédito y necesitaría 7,2 años de su sueldo para liquidarla (entre 2006 y 2007 se llegó a los 9 años). En Reino Unido se precisa unos 5,3 años y en Estados Unidos 3,5 años.